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第４部 地主による貸宅地の整理
- １． 整理の目的
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- ・ 費用支出と地代とのアンバランス
- ・ 相続発生時の相続税
- ２．整理方法
- 以下の方法がある。
- (1)底地を売却する方法
- ①借地人に売却
理論的価格は底地割合法が標準的 - ②地上げ業者に売却
理論的価格は収益価格(地代徴収権価格)→安くなる。
- ①借地人に売却
- (2)借地権を買取る方法
価格の評価方法は種々あるが、借地権割合法が標準的 - (3)底地と借地権を等価交換する方法
- ①地主・ 借地人間で、底地と借地権とを等価交換し、その後は、当該土地は地主と旧借地人の完全所有権に分割される。
- ②税法上の交換特例あり。→税務申告で課税の繰延により税金がかからない。
- ・ 交換特例の要件
- ア、当事者双方が１年以上保有していたこと
- イ、交換のために取得したものでないこと
- ウ、交換後も従前の用途に供すること
- エ、交換差金は髙い方の20%以内であること
- ・ 交換特例の要件
- ③キ－ポイントは、交換比率と土地の分け方にある。
- (4)「借地権対象外の地主所有の他の土地」と借地権対象土地とを等価交換する。
- (5)「借地権対象外の借地人所有の他の土地」と借地権対象土地とを等価交換する。
- (6)共同売却
- ①底地と借地権を第３者に売却
- ・ 第３者の例･･･建売業者(建売価格から業者の採算性判断となるので、売却価格が動く)
- ②底地と借地権を地上げ業者に売却
- ・ デメリット･･･売却価格が安い。
- ①底地と借地権を第３者に売却
- (7) マンション等価交換
借地上にディベロッパ－がマンションを建設し、底地・ 借地権相当分のマンション床を等価交換で取得する。 - (8)物納
- ①地主は底地を物納(将来借地人は国から底地取得が可能)
- ②物納適格要件
- ア、地代が周辺相場の70%以上であること
- イ、隣接地、貸宅地の境界確認書を作成する
- ウ、借地人から受領した保証金・ 預かり金がないこと
- エ、抵当権、仮登記等の設定がないこと
- オ、地主に不利な特約、当該土地についての係争がないこと
