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- 2011/10/23
- 不動産投資市況
ニッセイ基礎研究所による、H23.10月、不動産分野の実務家・専門家102名からのアンケ−ト調査結果によるとつぎのとおりである。
１．東日本大震災が不動産市場に与えた影響について
震災直後の４月調査と比較すると、「非常に小さかった、小さかった」の割合が、約10パ−セントから約35.3%にまで拡大し、不安感や不透明感が払拭された、といえる。
２．今後中長期的に大きく進むと思われる変化について
「不動産の選別や二極化」が75.5 パ−セント、「不動産の防災技術や省エネ技術」が60.8パ−セントの回答率となっている。
３．不動産市場の景況感について
不動産市場（売買、新規開発、証券化）の現況は、「やや悪い、悪い」の割合が72.5パ−セントとなった。しかし、「平常、普通」の割合が24.5パ−セントと大きく増加しており、昨年と対比すると落ち着いている、といえる。
４．投資対象としてのセクタ−選考について
今後の価格上昇や市場拡大が期待でき、魅力的と思われる投資対象について、１年前の調査と比較するとつぎのとおりである。
・中国などアジアの不動産が18.2パ−セントから45.1パ−セントにまで拡大した。
・物流施設が9.1パ−セントから43.1パ−セントに拡大した。
・オフィスビルが47.0パ−セントから36.3パ−セントに減少した。
(H23.10.19ニッセイ基礎研究所「不動産投資レポ−ト」より)
- 2011/10/15
- １．住宅業界へ異業種参入
次世代住宅「スマ−トハウス」(ＩＴ技術等を使い、家庭内電力供給を最適化する省エネ住宅)業界へ電気、自動車業界が参入しつつある。
４日の家電見本市では日産自動車がスマ−トハウスのイメ−ジを展示した。また、ミサワホ−ムはトヨタグル−プから、三井ホ−ムはＮＥＣから電池を調達予定である。
家電販売大手のヤマダ電機はエス・バイエルを買収し住宅販売市場に参入(h23.10.22日経新聞、ヤマダ電機ｈｐｐ)
２．住みたい街ランキング
住友不動産など大手不動産会社７社の「メジャ―セブンのマンショントレンド調査」によるマンション購入者へのアンケ−トによる、住んでみたい街ベストテンはつぎのとおりである。
一位・吉祥寺、二位・自由が丘、三位・恵比寿、四位・二子玉川、五位・横浜、六位・広尾、七位・目黒、八位・中目黒、九位・鎌倉、十位・代官山
(h23.9メジャ―セブン・リリ−ス)
- 2011/09/23
- １．日本橋大規模再開発
三井不動産、高島屋、住友不動産などは、東京日本橋地区で、29〜36階建ての超高層ビルを３棟建て、2014〜2018年度の完成を目指す。
総事業費は1500億円程度で、2005年に稼動した「日本橋三井タワ−」(投資総額500億円)を越えて、日本橋地区では最大級の再開発になる(H23.9.7日経新聞)。
２．中古マンション騰落率ランキング
アトラクタ−ズ・ラボ(株)は、つぎのようなランキングを発表した。
2010年に売り出された中古マンション(住戸)の分譲価格と、それ以前の2001年以降に分譲された、当時の新築マンション(住戸)の分譲価格とを比較して、新築時からの騰落率を、売主別に算出したものである(30以上サンプル棟数のある売主のみを対象とした)。その結果は、つぎのとおりである。
・東京23区のみでは、全体平均は−0.6パ−セント(平均築後5.8年)。
・騰落率がプラスになったのは、調査対象35社中8社のみである。
・上昇率ランキングベスト5は、つぎのとおりである。１位＝丸紅、２位＝三菱地所、３位＝有楽土地、４位＝東急不動産、５位＝住友不動産
(2011.9.16、同社プレス発表)。
３．東日本大震災と市民ファンドの商店街
岩手県陸前高田市の中小５社(味噌製造、食品卸、建設業など)は、市内の高台で、約4600平方メ−トルの土地を借り、コンテナを持ち込んで、20店舗が集まる仮設商店街を11月に開業する。食品店、日用品雑貨、電機工事店などが入居予定。
開設に必要な資金約２億円は、１口５〜10万円の市民ファンドを設けて、全国から募る(H23.9.5日経新聞)。
- 2011/09/01
- １．建設業業況調査
東日本大震災についての災害救助法の適用された、岩手・宮城・福島・茨城・栃木・千葉県内の、太平洋沿岸部の市町村、住宅被害の大きい市町村内に所在する建設業について、東日本建設保証(株)が６月に実施した１１８社への調査結果はつぎのとおりである。以下前期とはＨ２３．３月、今期とはＨ２３．６月を示す。
・景況感(B.S.I値)は、前期比で18.0ポイントマイ ナス幅が縮小し、「悪い」とする傾向がかなり弱 まっている。
・受注総額(B.S.I値)も、前期比で21.0ポイントマ イナス幅が縮小し、「減少」傾向がかなり弱まっ ている。
・反面、資材の調達(B.S.I値)は、前期比で21.0ポ イントマイナス幅が拡大し、「困難」傾向がかな り強まっている。
２．古民家賃貸
群馬県南牧村は、賃貸や購入が可能な古民家内容を所有者から登録してもらい、同村への移住を希望する人向けに公開する。第一弾として６軒を公開。老年人口割合が53.4%と全国で最も高い同村は、地域の活性化に期待する(H23.9.1日経新聞)。
３．書店と酒
キリンビ―ルは、紀伊国屋、丸善、有隣堂などの大手書店５０社と連携し、酒のつまみの料理本の隣に、ウィスキ−や梅酒などを展示した販促を始めた。書店では酒類は販売しないが、ユニ―クさで販促にかける(H23.9.1日経新聞)。
４．土地１．５ヘクタ−ル活用の事業者募集
茨城県土地開発公社は、ひたちなか市の各種商業施設が存する親光町の土地1.5ヘクタ−ルを定期借地で賃借人を募集する。最低月額地代は272.7万円。単価は月坪598円。
- 2011/08/04
- 単身世帯向けビジネス
日経新聞8/1〜8/3による記事から抽出すると、以下のような単身世帯向けビジネスが指摘されている。
１．クリ−ニング店が、客から預かった衣料品等を専用倉庫で保管する業務。
２．台所、浴室などの掃除、布団の洗濯などを専門業者を通じて提供する業務。セブン・エレブン実施。
３．３０〜６０平方メ−トルのコンパクトマンションの売上好調。東京カンテイ調査。
４．単身世帯が利用する中型冷蔵庫、小型洗濯乾燥機という白物家電の売れ行き好調。ＧＦＫジャパン調査。
５．多数の単身者の購買力を束ねて割引サ−ビスを提供するク−ポン共同購入ビジネスが成長中。例えば、リクル−トの「ポンパレ」。
６．食品などの宅配サ−ビス。宅配大手のヤマト、横浜のコ−プかながわ、などが実施。
７．安否確認サ−ビス。東京ガスやセコムなどが実施。
８．就業不能保険。普通、生命保険は家族など残された人のためのだが、これは、保険料を支払う本人が受取人となる。ライフネット生命保険が販売中。
以上
- 2011/07/26
- 震災直後の住宅市場動向
みずほ銀行「不動産トピックス2011.6月号」によると、以下の通りである。
１．住宅着工戸数
震災発生の３月の対前年同月比は、全国平均-2.4%。東北地方は-14.7%と大きい。東京圏は0%であるが、これまでと比べると減少である。３月は、被災地以外でも着工見直しや延期が行われたことが要因の一つである。
２．東京圏分譲マンション
３月の対前年度比は０％と減少にはなっていないが、震災による販売延期を受けて、当初見込み供給戸数を大きく下回っている。
３．東京圏中古マンション
３月の対前年度比は-19.2%であり、全ての都県で減少した。千葉県では-31.7%の大幅減である。しかし、４月に入ると、成約件数の減少率は縮小に入っている。
以上
- 2011/05/27
- 「住んでみたい街ランキング・ベストテン2011」
(株)マクロミル調査によると、住んでみたい街ランキングはつぎのとおり(駅名で表示)
(1)東京
１位−吉?寺、２位−恵比寿、３位−横浜、４位−自由が丘、５位−目黒、６位−池袋、７位−鎌倉、８位−品川、９位−二子玉川、10位−中野
(2)大阪
１位−夙川、２位−西宮北口、３位−岡本、４位−芦屋川、５位−御影、６位−大阪、７位−三宮、７位−宝塚、９位−千里中央、10位−吉?寺
- 2011/05/21
- 「分譲マンション・東日本大震災被災状況」
(社)高層住宅管理業協会による、東日本大震災被災状況について、全国会員２４６社からのアンケ−ト結果(4月10日現在)の内容は、次の通りである。
(1)全国ベ−ス(85,798棟)
・大破−0% ・中破-61棟(0.07%)・小破-1,070 棟(1.2%) ・軽微、損傷なし-84,667棟(98.7%)
(注)大破とは倒壊や建替が必要なもの、中破と は大規模な補強・補修が必要なもの、小破とは タイルはく離・ひび割れ等の補修が必要なもの をいう。
(2)東北６県(1,642棟)
・大破-0% ・中破-26棟(1.6%) ・小破-283棟 (17.2%)・軽微、損傷なし-1,333棟(81.8%)
- 2011/05/15
- 「海外投資家が買う日本の不動産の条件」
１．基本
(1)外国人が聞いたことのある場所にあること･･･
これは、下落リスクの低さ、スティタス性、賃貸・売買の流動性確保を要求している、ことを意味する。
(2)資産セクタ−(オフィスビル、ホテルなどといった不動産の種類のこと)と今後の成長性と安定性
２．住宅
高級・超高級賃貸住宅よりも、中級・準高級な、大きすぎないユニットで構成された住宅を望む。
満室想定のグロス利回り、という概念は彼らに通用しない。
３．オフィスビル
都心３区で、好立地の視認性の良いビル(基本的に大通り沿い)で、高稼動で賃料レベルがマ−ケットと乖離していないもの。
新築の空きビル、地方都市、借地、信用力が高いとはいえないテナントが50%以上入居、などのビルは好まない(伊藤幸彦・アスタリスク「プロパティマネジメント、2011.4月号)。
- 2011/05/14
1.東日本大震災の不動産市場への影響
ニッセイ基礎研究所の不動産分野の実務家・専門家２６１名からの、緊急アンケ−ト回答結果はつぎのとおりである。
(1)震災が、今後日本の不動産市場に与える影 響については、「やや深刻、深刻、非常に深 刻」するものが９０％強、「それほど深刻でな い」とするものが８％である。
放射能汚染問題や電力不足の長期化懸念など から、東京圏も含めた不動産市場全体にある程 度の影響が避けられない、という見方が多い。
(2)不動産市場に与えるマイナスの影響はつぎ のとおりである(複数回答３つ)。
ア、震災リスクや原発リスクなどから、海外投 資家が日本の不動産を忌避する動き。これが最 も多い。
イ、ついで、経済成長率の低下に伴う、不動産 需要の低迷、が多い。
ウ、震災リスクや原発リスクの高い地域の不動 産を忌避する動き、がこれにつづく。
(3)今後、選別が厳しくなる、と懸念される不 動産
最も多いのが、分譲マンション。ついで、ホ テル、商業施設、レジャ−施設、戸建住宅、物 流施設、賃貸マンション・アパ−トとつづく。
分譲マンションは、戸建住宅に比べて物理的 な被害は小さかったが、消費マインド悪化に伴 うマンション購入意欲の減退や、高層マンショ ンでのエレベ−タ−停止リスク、マンションの 林立する湾岸地域で多くみられた液状化現象な どが意識されたものと思われる(ニッセイ基礎 研究所「不動産投資レポ−ト」2011.4.19号)。
２．大震災−開発−土地買い上げ・証券化
政府・民主党は、東日本大震災の被災地の再開 発に民間資金導入の具体的検討に入った。
国が買取や再開発を検討するのは、市街地で 商業施設としての需要がある土地や、高台で新 しく住宅街を設ける場所、地震や津波の地盤沈 下で水没している土地が対象。
国は再開発した土地を保有し続けるのではな く、企業や市場に売り出す。証券化やＰＦＩ、 ＰＰＰなどの手法も検討する(H23.5.10日経新 聞)。
３．復興特区
「東日本大震災復興特別措置法(仮称)」の内容 が明らかになった。
特区対象は岩手、宮城、福島の３県。県や市 町村で特別区域、特定地区を設け、財政上の優 遇措置の導入、土地利用計画手続きなどの簡素 化を行う(H23.5.13日経新聞)。
- 2011/01/18
- １．世界都市総合ランキング
森記念財団が世界主要都市35の、経済、研究 開発、居住、その他の６分野について調査し た、2010年版世界都市総合ランキングはつぎの とおり。
１位 ニュ―ヨ−ク
２位 ロンドン
３位 パリ
４位 東京
５位 シンガポ−ル
６位 ベルリン
７位 アムステルダム
８位 ソウル
９位 香港
10位 シドニ−
２．オフィス意識調査
シ−ビ−・リチャ−ドエリス、2010年3月、都 23区のテナント企業に対するアンケ−ト800件 の調査結果はつぎのとおり。
・回答企業の平均賃料(共益費込み)は
月坪22,956円(2年前の調査より17%下落)
・賃料を割高と感じる水準は、月坪20,000円か ら30,000円(2年前の調査では40,000円から 50,000円)ら
３．貸し農地
茨城県笠間市は、東京、神奈川などの首都圏住 民に対し、農地を貸し出す。場所は、北関東自 動車道友部インタ−より、車で10分のところ。 貸出1区画面積は30平方メ―トルで、年間利用 料は6万円(H23.1.18日経新聞)。
- 2011/01/16
- １．首都圏地価動向等
野村不動産ア−バンネットによる、首都圏の四 半期毎の調査(住宅地点140地点､中古マンショ ン216地点)によると、次の通り。
・住宅地･･･ 0.0%(前回は+0.9%) 年間変動率 で +2.2%
・中古マンション価格･･･ マイナス0.3%(前回 は +0.9%)、年間変動率では+1.7%
２．事業用定期借地
茨城県のＴＸ万博記念公園駅北の23,000?の敷 地を、茨城県のス−パ−(株)カスミが、年額賃 料3,837万円(月坪約510円)の事業用定期借地契 約で、茨城県より落札・契約した(H22.12.28日 刊工業新聞)
- 2010/11/27
1 ホテルと旅館
・客室数でホテルが旅館を抜いた(前者は79.8 万、後者は79.1万室)
・2010年3月末の施設数では、ホテルは9,689で、 対前年比0.9%増。これに対し、旅館は48,967 で、対前年比3.7%の減(以上厚労省調査)。
・旅館は小規模家族経営が多く、後継者難の外、 バブル期の投資回収不可による廃業という施設 もある(H22.11.19日経新聞)。
２ 不動産投資家調査
ニッセイ基礎研究所H10.10.15の、不動産関連 実務家(不動産ファンド運用、金融、保険その 他の実務に携わる者)に対するアンケ−ト調査 結果は以下の通りである。
・現在の不動産投資市場の景況感は、「やや悪 い」が64.5%で最も多く、「悪い」を併せると 80%に近い。
・現時点で最も有望な投資対象は、「賃貸マンシ ョン」で32.6%。ついで「オフィスビル」の 28.2%、3位が「物流施設」の14.4%である。
・今後５年間で最も有望とみられる投資対象は、 「オフィスビル」の47.0%、ついで「中国など のアジアの不動産」が18.2%、3位は「物流施 設」の9.1%である。
- 2010/10/27
1.都心部オフィスビル供給状況
2012年頃までに、東京都心部では約300万平方メートルのオフィスが供給される(森ビル調査)。都内のオフィス9000万平方メートルに対し約2%の増。
新築・大型ビルの入居率は回復しているが、中小ビルの賃料下げ圧力は止まらず、二極化は止まらない(H22.10.22日経新聞)。
２．スーパーと森林保護
食品スーパーの「カスミ」は、茨城県笠間市の県立自然公園内の民有林約4ヘクタールを所有者から借受け、植林、間伐、保全活動などに取り組む。従業員や買い物客に森林づくりを体験してもらい、地域貢献につなげる(H22.10.22日経新聞)。
３．マンション管理費
不動産経済研究所によるマンション管理費調査(09年)によると、管理費の安いマンションのタイプはつぎのような結果になっている。
・階数では10ないし19階
・戸数別では100ないし299戸
・駅からの距離では、離れるほど安い
・大規模マンションでは豪華な共用施設などに費用がかかるらしい。
・首都圏全体の１平方メートル当たりの管理費の平均単価は216円
(不動産鑑定誌・H22/10月号)
- 2010/10/05
１．マクドナルドの経営哲学
・日本マクドナルドは2010年12月期に、全店の1割強に当たる433店舗を閉鎖する。同社の前期は最高益を出しているにもかかわらず。
・日経ＢＰの消費者調査では、ブランドイメ−ジが、２年前の42位から今年は、７位まで上昇した。
・原田社長は「勝者なき価格競争に突入するために、大切なのは独自性だ」という(2010.3常陽産研レポート、中畑孝雄)。
２．日本株調査アナリスト移籍活発
・証券会社で日本株調査担当のアナリストの移籍が活発である。
・投資家ニーズの多様化に対応すべく、調査部門を態勢強化する。外資系各社も収支のバランスなどを踏まえて日本株事業を見直している(H22.10.5日経)。
３．アジアの投資家
2010年のアジアの日本不動産に対する投資家は、国籍ではシンガポール、香港が多く、物件では、ニセコ、箱根、銀座、浅草といった地名がブランドとなっている地域が多い(H22/10月・プロパティマネジメント誌)。
４．企業動向
・積水ハウスは、オーストラリアで、現地子会社を設立して、カムデンヒルズ外２個所で、宅地開発と住宅販売を行っている。
・ＩＨＩと三菱地所は、江東区豊洲で、ワンフロア1500坪超という、国内最大級のフロアプレートを誇る、オフィスビル「豊洲フロント」を竣工した。15階建で、１階には、飲食ゃ郵便局などの14店舗が入居する(H22/10月・プロパティマネジメント誌)。
- 2010/09/18
１．新丸ビル、丸ビル、六本木ヒルズ、東京ミッドタウン人気度
日経リサーチ「首都圏センサス」による利用実態 分析調査によると、つぎのとおりである(日経消費 者ウオッチャーＨ２２．８発表)。
・リピート意向指標度
第一位 新丸ビル
第二位 丸ビル
第三位 六本木ヒルズ
第四位 東京ミッドタウン
・利用者男女別
4施設いずれも女性が６割強
１６歳から２０代女性では六本木ヒルズが第一位
・訪れる目的
飲食店、レストランが圧倒的に多い。
２．高度利用地、平成22年度第２四半期(H22.4.1-H22.7.1)地価動向(国土交通省発表)−地価ＬＯＯＫレポート
・対象地点･･･東京、大阪、名古屋、地方中心都市
の 150地点
・調査結果
70%の地区で下落となったが、総じて下落の鈍化傾 向がみられる。
特に住宅地区では、57%の地区で上昇又は横這いと なった。これは、全体としては不動産市況の停滞 が続いている一方、住宅地区では、マンションの 在庫調整の進展、マンション価格調整による値頃 感の高まり、税制等の住宅関連施策の効果によ る、と考えられる。
３．外食産業新成長モデル
ア、エムグランドフードサービス経営のレストラン
撤退したファミレスの看板だけを替換え、他の設備はそのまま使う「居抜き」出店に特化。一般的なファミレスの初期投資額が5000万円といわれる中で、この方式だと1000万円弱で済むという。節約された経営資源はメニュー価格に反映。
イ、トリドール経営のセルフ式ふどん点「丸亀製麺 」
郊外の路面店やショピングセンターに出店。客席 数も、100席近いファミレスの規模が多い。同社社 長は大手が手を出していない分野だという。
ウ、新興企業の台頭は、新しい消費者のニーズをと らえれば、飽和する市場でも伸びる道が残ってい ることを示す(H22.9.8日経新聞)。
３．耕作放棄地と農協
茨城県の「北つくば農業協同組合」は、全国初の 農業経営の認可を受け、農業経営に参入する。耕 作困難で放置されている水田や田を借り受けて再 生する。アグリランターを設置し、職員も動員す る。2011年度は農地を10万平ホーメートル超に広 げる。3ないし5年後には収支の黒字化を目指す (H22.9.16日経新聞)。
４．茨城県内長寿企業
帝国データバンク調査(H22.8)によると、茨城県内 で創業100年以上の企業は479社。業種別では、小売業が 最も多く、ついで、製造業、卸売業の順になる (H22.9.16日経新聞)。
- 2010/08/21
１．不動産私募ファンド実態調査
住信基礎研究所の2010年10月調査による、私募ファンド運用会社69社からのアンケート回答調査結果によると、つぎのとおりである。
ア、私募ファンド市場規模(運用資産額ベース
)
2008年以降横這いで推移してきたが、2010年6月末の市場規模は15兆円と推計され、増加基調に転じた。
イ、ＬＴＶ水準(不動産取得額の借入金割合)
2010年１から６月に組成されたＬＴＶ水準の回答の平均値は54.5%である。エクイティ投資家に望まれるＬＴＶ水準の回答平均値は56.1%であり、実際に組成されたファンドの水準が下回った。
ウ、デットの資金調達状況
「改善した」・「多少改善した」の割合合計は80%、「変化なし」が20%、「更に厳しくなった」の割合はゼロである。改善された点は、「新規貸出検討レンダー数の増加」との回答が42%、「融資条件」が28%、「融資実行案件の増加」が16%、「レンダーの検討範囲(エリア、タイプなど)の拡大」が12%である。
エ、ファンドの出口戦略
「出口戦略を変更したことがある」との回答は44%であり、その内容は「売却延期(リファイナンスによる継続)」が45%、「出口価格の見直し」が24%、「売却延期(ローン期限の延長)」が12%である。
今後１年間のファンド出口の方法として高いのは、「リファイナンスによる継続」の回答が27%、「他社私募ファンドへ売却」が21%、「他社ＲＥＩＴへ売却」が13%であり。
オ、今後１年間のキャップレートの見通し
オフィスキャップレートは、都心５区(千代田、中央、港、新宿、渋谷の５区)は「低下」との回答が52%、東京23区(都心５区を除く)は「横這い」との回答が60%である。他方、近畿圏、名古屋圏は「大幅な上昇」・「上昇」の合計が約半数を占めており、地方都市に対する見方は依然として厳しい。
住宅キャップレートの見通しは、都心５区、東京23区(都心５区を除く)は「低下する」との回答が約半数である。首都圏、近畿圏、名古屋圏は、「横這い」・「上昇」・「大幅な上昇」の合計で80%以上を占めている。
２．神社とマンション一体開発
三井不動産レジデンシャルは、東京・神楽坂の赤城神社の社殿建て替えとマンションの一体開発が８月末に完成すると発表した。境内内に本殿や拝殿を建設するとともに、境内内に期間70年の定期借地権を取得、６階建ての分譲マンションを建設。マンション内には、宝物殿などの神社設備の一部を組み込み、また、多目的ホールやカフェも設けて、周辺の地域住民も利用できようにした。定期借地権の活用で投資負担を軽減し、マンション住民からの地代収入で安定経営を目指す。同社によると、マンション分譲69戸はほぼ完売という(H22.8.21日経新聞)。
３．茨城県内企業、2009年収益ランキング
東京商工リサーチの、2009年1月〜12月月に決算期を迎えた、茨城県内に本社機能を置く、純利益(単体)をもとにまとめた収益ランキングはつぎのとおりである。()内は、純利益額で、単位は億円。
１位 ケーズホールディングス(67.5)
２位 日立ＧＥニュークリア・エナジー(67.3)
３位 常陽銀行(50)
４位 ジョイフル本田(50)
５位 日立エンジニアリング・アンド・サービス
(29)
６位 日立情報制御ソリューションズ(26)
７位 キャノン化成(25)
８位 住友金属プラント(21)
９位 関東スチール(16)
１０位 山新(15)
(H22.8.21日経新聞)。
- 2010/08/18
１．野村ホールディングス、農業ビジネスに参入
野村ホールディングスは、10月にも、新会社を設立し、農業ビジネスに参入する。
事業内容は、顧客として自治体、地方大学、地方銀行、事業会社などを想定。土地取得や事業計画の策定、販路確保などの農業経営全般に関するコンサルティングを提供する。また、自らも生産物に取り組む。規制緩和が進む農業分野は将来の成長産業になると判断。国内金融機関が本格的に農業分野に乗り出すのは野村が初めて(H22.8.13日経)。
２．年金福祉施設売却
独立行政法人年金・健康保険福祉施設整理機構は、つぎの施設を売却して、2185億円を回収したと発表した。括弧内は落札者と落札金額である。
・東京厚生年金会館(ヨドバシカメラ､120億円)
・東京厚生年金スポーツセンター(世田谷区、154億 円)
・愛知厚生年金会館(積水ハウス・長谷工、65億円)
・サンピア大阪(ベィオーク、45億円)
・サンピア和歌山(長谷工、日本商業開発、42億円)
日経記事によると、これらの売却総額は政府が建設と維持費に充てた金額の、20パーセント程度だという(H22.8.18日経)。
３．常陽銀行、環境格付け制度創設
常陽銀行は日本政策投資銀行と連携し、ノウハウの提供を受け、企業の環境に対する取組を評価し、環境格付けを行い、それによる融資金利の優遇制度を実施する。高得点の企業には、0.1ないし0.2パーセント程度金利を引き下げる模様。融資をうける企業にとっても自社の環境対策を客観的に評価してもらい、内外にアピールできる利点がある(H22.8.18日経)。
- 2010/08/08
１．リバースモーゲージ、マンションへ
東京スター銀行は、従来一戸建てしか対象としていなかったリバースモーゲージを、８月よりマンションをも対象とする。融資限度額はマンション評価額の５割程度の予定(H22.8.3日経新聞)。
リバースモーゲージとは、自宅を担保とした年金制度の一種である。自宅を担保にして老後資金を借り入れ、死後に担保物件を売却することで借入金を返済するもの。これには、年金が満額になる時点を超えて借入者が長生きする、年金が満額になる前に借入者が死亡する、というリスクがある。
２．不動産大手５社の連結決算状況
不動産大手の、三井不動産、三菱地所、住友不動産、東急不動産、野村不動産ＨＤの５社の、2010年４〜６月の連結決算状況はつぎのとおりである。最終損益が改善したのは東急不動産のみで、他の４社は損益が悪化した。５社全てのオフィスなどの賃貸部門は営業減益となった。主因は賃料単価の下落と空室率の上昇である。東急不動産は大型の分譲マンションの引渡が４〜６月にあり(この時点で収益に計上される)、分譲部門の収益が伸びて最終黒字を確保した(H22.8.6日経新聞)。
３農園を核にした複合観光施設
千葉県の「和?」は、農業のテーマパークを開業する。敷地は１０ヘクタール。貸農園、キャンプ場、宿泊施設、果樹園等を整備する。温泉施設もある。個人向け貸農園は３３平方メートルの場合、月額１３，０００円の使用料で、これには耕作指導や作物管理費用を含む(１６．５平方メートルの場合は月額７，０００円)(H22.8.6日経新聞)。
４．オフイスビルでのブライダル事業
挙式・披露宴の企画・運営を手がける「エスクリ」は、本年５月に６個所目の、結婚式場を、東京駅から徒歩５分の京橋創世会館の最上階の１５階に開設している。出店は全て定期借家形式で、初期投資を抑えることで、高い総資本回転率を目指し、かつ、施設スタイルに多様性をもたしている(プロパティマネジメント誌H22.8月号)。
- 2010/07/24
１．新築建物購入者損害賠償請求事件最高裁判決
・事案
Ａは鉄骨造３階建て建物をＢより購入したが、構 造耐力上の重大な欠陥があり、工事施工者等のＢ に、建物建て替え費用相当額等の損害賠償請求を 起こした。起訴当時Ａは当該建物に居住してい る。
・最高裁H22.6.17判決
買主Ａの建物に居住していたという利益について は、建物建て替え費用等の損害賠償請求におい て、損益相殺ないし損益相殺的な調整の対象とし て損害額から控除することはできない。また、Ａ が建物を建て替えることにより耐用年数の伸張し た新建物を取得できることになっても、これを利 益とみなすことはできない、と判示した。
２．東京スカイツリー
東武鉄道が1430億円投じて建設中の新電波塔「東京スカイツリー」の投下資本回収時期は何年か。
東武公表の数値によると、営業キャッシュフローはツリー本体からの観光収入と電波使用料が38億円、隣接複合施設の家賃収入が44億円で、合計年間82億円。日経記者は、将来価値を現在価値に割り戻す割引率に３％を使用し、回収期間は25年とし、東武もこの程度の期間と見込んでいるという(日経新聞H22.7.22)。
３．米ブラックストーン不動産ローン証券1000億円購入
米投資ファンド、ブラックストーンは、米モルガンスタンレーの日本拠点が有する、商業用不動産ローン担保証券を、額面約1000億円から大きく割り引いた水準で購入の様子。担保不動産は首都圏の物件を中心として約３０件とみられる。モルガンは自社で現在保有のローンの証券化は困難で、資産圧縮に向けてローンの一部をブラックストーンに売却するらしい(H22.7.22日経新聞)。
４．連続増収企業
日経新聞判定の１３期以上連続増収企業のベストテンは以下のとおり(順位は売上高順)
１位 ヤマダ電機
２位 ＮＴＴデータ
３位 加藤産業
４位 ケーズＨＤ
５位 ドン・キホーテ
６位 バロー
７位 ゼンショウ
８位 伊藤園
９位 スギＨＤ
10位 ニトリ
(日経新聞H22.7.20)
５．新免震住宅
新築住宅を対象とした、地震時に自家用バッテリーでシステムを動かし、空気圧で家屋を２〜３センチ浮き上がらせ、地震による揺れを吸収するシステム「エアー断震システム」を、茨城県のツーバイ免震住宅社が開発・販売している。導入費用は３００万程度。従来の耐震・免震工事と比べ、コストは１０分の１程度(日経新聞・H22.7.21)。
- 2010/07/18
１．商業施設取引状況
都市未来総合研究所、2010年10月発表によると、つぎの通りである。
・上場企業等が2009年下期に公表した商業施設の取引件数、取引額は、東京圏では、いずれも2009年上期より大幅に上回り、33件、約1,300億円である。ただし、大阪・名古屋圏では依然として低調である。
・取引事例の中には、製造業者が所有商業ビルを資産管理会社に譲渡するとか、小売業者が財務体質強化を目的として不動産会社に百貨店を売却するという資産見直しの取引もある。また、外国企業等による投資物件の取得とか投資法人による投資資産の入替という不動産投資の一環としての取引もみられる。
２．あみプレミアム・アウトレットの状況
茨城県阿見町の、開業１周年を迎えた同店の状況は、同社の発表によると、つぎのとおりである。
・来場者数は当初初年度目標の400万人を38%上回る550万人となった。
・売上高は当初目標の140億円を43%上回る200億円となった。
・千葉、埼玉などのリピーター客が定着し始めている。
・施設の増床も検討している。海外旅行客の集客を強化する方針である。
(H22.7.8日経新聞)
- 2010/06/27
- 2009年不動産証券化状況
国土交通省発表の2009年不動産証券化状況はつぎのとおり。
・2009年に証券化された不動産資産総額は、前年比39%減の１兆7３６０億円。リーマンショックを背景にした景気悪化などで、資産額はピーク時の2007年の20%程度に減少。ただし、2009年後半からは持ち直しの動きがみられる。
・内訳では、Ｊリートは前年比30%減、Ｊリート以外は前年比77%減、Ｊリート以外でリファイナンス又は転売されたものは前年比38%増。
・用途別では、オフィスが全体の38%、商業施設が17.6%、住宅が14.3%、倉庫が10.1%となっている(不動産鑑定誌2010.7月号)
- 2010/06/26
１．都心夜の繁華街・賃貸借市場動向
(株)スペーストラスト５月１１日発表の、2010.2月から2010.4月間の、銀座、新宿、渋谷の動向はつぎのとおり。
ア、全般
・成約賃料は底打ち感あり。空室増加対策としてフリーレント(一定期間賃料をとらない取り決め)等の手法が増加。保証金の預託月数も下落傾向にある。内装設備が付随しているリース物件は居抜き物件に押され、引き続き家賃は下落傾向にある。
規模については、１０坪程度のバー・クラブ、 ３０坪程度の飲食店舗の需要が多い。
イ、銀座
出店希望は増加傾向。空室は微増。家賃は、店舗全般で坪２万円半ば、事務所で坪１万円後半。
ウ、新宿歌舞伎町
出店希望は低水準。クラブ等の時間外営業の取り締まり強化で賃借解約が増加している。
家賃は、店舗全般で坪２万円前後、事務所で坪１万円半ば。
エ、渋谷
出店希望は低水準。賃料滞納増加で解約予備軍も増加。家賃は、店舗全般で坪２万円前半。事務所で１万円半ば。
２．不動産業業況等調査結果
土地総合研究所５月発表の、２０１０年４月現在の、１３６社からの回答による、業況指数−「良い」から「悪い」を差し引いた数値−等はつぎのとおり。
ア、現在の経営状況は、
・「住宅・宅地分譲」はマイナス６．９で、前回(２０１０年１月)より、３０．２ポイントの大幅改善。
・「不動産流通業(住宅地)」はマイナス２５．３で前回より２２．６ポイント改善。
・「ビル賃貸業」はマイナス１１．５で、前回より３２．７ポイントの改善。
イ、分野別の主なコメント
・「住宅・宅地分譲」では、首都圏では都心・駅近は総じて好調、高単価で成約している。首都圏以外では、低価格志向が強く、じっくり選ぶ顧客が多い。
・「不動産流通業(住宅地)」では、前年比で売却・購入依頼ともに増加傾向。特に一次取得者層の購入依頼が多い(首都圏)。高額物件については動きが鈍い(首都圏以外)。
・「ビル賃貸業」では、テナントが小粒化し、大型入居がない(首都圏)。既存テナント増床の動きもあるが、相変わらず減床、値下げの話もある(首都圏以外)
- 2010/06/11
1.三大都市のオフィス賃借市況
景気は持ち直し傾向を強めているが、賃貸オフィス市場では、全国的に平均空室率の上昇と新規募集賃料の低下が止まらない(2010年３月現在)。名古屋は2006年、東京と大阪は2007年を底に空室率は上昇に転じ、直近の空室率水準は、いずれも1998年以来の最高水準となっている。
各都市とも、空室率の上昇幅は08年、09年と比較すると小さくなっており、景気の緩やかな回復基調と相まってピークが近いという見方もできるが、貸室面積に占める今後３年間の供給割合が高い東京と大阪では、市況悪化の懸念もある(松村徹、ニッセイ基礎研究所2010年６月レポ−ト)。
２．わけあり食品定期販売
イトーヨーカ堂は、パッケージが古かったり、賞味期限の近づいた、いわゆる「わけあり商品」の定期販売を、大手食品メーカーと提携して、特設売り場を設けて、６月下旬より行う。大手スーパーが本格的に取り扱うという仕組みは初めて。イオンも一部店舗で不定期に行っている(H22.6.11日経新聞)。
- 2010/06/03
1.茨城県、鹿嶋開発用地売却
茨城県は、鹿島臨海工業地造成計画に基づく鹿島開発の一環としての事業用地、鹿嶋市粟生浜の６５ヘクタールを住友金属工業に売却する方針。売却価格は１億６２１万円(坪単価は約５３２円)。住友金属工業の具体的な土地利用の内容は未定(H22.6.3日本工業新聞)。
２．空室オフイス活用ビジネス
貸会議室のティーケィーピーは、空室率の高いオフイス地区を中心に、施設数を今後１年間で現在の１．４倍の７００室に増やす。トランクルームのピートモンドは空いたオフィスを借りて、内部に収納スペースを設ける手法の出店を加速する。ビジネスバンクは通常のオフィスを区分けした、小規模事業者向けに転貸するサービスを拡大する(１人用１坪面積の場合月額７１、０００円)。賃料も下落傾向で推移しており、各社とも事業拡大のチャンスとみている(H22.6.2日経新聞)。
- 2010/06/01
- 戸建建売住宅の未着工販売
野村不動産は戸建建売の未着工販売を開始する。従来は完成物件だけを販売してきたが、都心でのマンション販売の復調傾向をうけて、販売時期を前倒しして機会損失を防ぐ。小平市と藤沢市で約５０戸分を６月以降に売り出す(H22.5.31日経新聞)
- 2010/05/28
- 国土交通省地価ＬＯＯＫレポート
平成22年1月から4月間の、主要都市高度利用地の地価動向は、同レポートによると以下のとおりである。
・全体的には、低調な土地需要、空室率の上昇、賃料の下落等により、下落基調が続いているが、値頃感の高まり、在庫・価格調整の進展等から、引き続き下落幅の縮小傾向がみられ、上昇・横ばいに転じる地区も散見される(上昇地区は前回の１地区から２地区に増え、横ばい地区は前回の５地区から２５地区に増え、下落地区は前回の１４４地区から１２３地区に減少した)。
・住宅系地区では、全４２地区の内３０地区で下落。内訳は、変動率区分がプラス方向(下落幅の縮小又は上昇へ転じる方向)へ移行した地区は１３地区、マイナス方向(下落幅の拡大方向)へ移行した地区はない。
・商業系地区では、全１０８地区の内、９３地区で下落。内訳は、変動率区分がプラス方向へ移行した地区は３３地区、マイナス方向へ移行した地区は２地区である。
−地価LOOKレポートは、東京圏６５地区、大阪圏３９地区、名古屋圏１４地区、地方圏３２地区の計１５０地区を対象とする、四半期ごとのレポートである。
- 2010/05/20
１．日本の競争力
スイスのビジネススク−ルＩＭＤ発表による「2010年世界競争力年鑑」によると、つぎのとおり日本は27位である。
１位 シンガポ−ル
２位 香港
３位 米国
４位 スイス
・
１８位 中国
・
２４位 フランス
２７位 日本
１位のシンガポ−ルは、ビジネスの効率性や経済状況の評価が高い(H22.5.20日経新聞)
２．上場企業の借金の利子率は1.58%
日本経済新聞社が、３月期決算の上場企業1447社を対象に、年間の支払利息を、借入金や社債などの有利子負債の期首・期末の平均値で割った支払利率の数値は、年１．５８％である。
これは、世界の中央銀行が金融緩和に動いたこと、日銀も政策金利の目標値を0.1%に維持していること、長期金利も低位で安定していること、等の反映である(H22.5.19日経新聞)。
- 2010/05/18
１．東証リート指数の動向
東証リート指数の動向はつぎのとおりである。
・2002年度末 指数 1,000 騰落率 −
・2003年度末 指数 1,382 騰落率 38%
・2004年度末 指数 1,508 騰落率 9%
・2005年度末 指数 1,714 騰落率 14%
・2006年度末 指数 2,481 騰落率 45%
・2007年度末 指数 1,461 騰落率 -41%
・2008年度末 指数 845 騰落率 -42%
・2009年度末 指数 949 騰落率 12%
−2009年度は07年、08年と比べて落ち着きを示しているが、株式並みのボラティリティであることに変わりはない(不動産鑑定誌H22.6月号)。
(注)東証リート指数とは、東京証券取引所に上場している不動産投信(J-ﾘｰﾄ)全銘柄を対象とし、「算出時の時価総額÷基準時の時価総額」を1,000として、各年度末の指数と、その指数の対前年度比を騰落率としたものである。
ボラティリティとは、資産価格の変動幅を意味する。
２．スーパーのゴミと肥料
セブンアイホールディングスは、関連会社セブンファームを設立し、各地の店舗から排出される食品ゴミを収集し、堆肥にし、直営・提携農場に供給。生産された農作物を自社ブランドで販売する。７月に神奈川県と茨城県に事業会社を設立する。全国70個所に広げた場合は70ヘクタール超になるという(H22.5.18日経新聞)。
３．茨城県内主要企業の経営動向
常陽地域センターの2010年4月のレポートによると、2010年1月から3月期の全産業の「自社業況総合判断ＤＩ」はつぎのとおりである。
・県北・県央地域
「悪化」超過幅が３５ポイント縮小。
・県南地域
「悪化」超過幅が２２ポイント縮小。
・県西地域
「悪化」超過幅が５２ポイント縮小。
・鹿行地域
「悪化」超過幅が２５ポイント縮小。
- 2010/05/12
1.土地取引動向調査(平成22年3月調査)
国土交通省H22.5.7発表による、上場企業及び資本金10億円以上の非上場企業に対する半期ごとの土地取引調査結果は以下の通りである。
ｱ､現在の土地取引状況の判断
・DI(「活発である」−「不活発である」)は-67.2%であるが、前期よりマイナス幅が縮小した。
ｲ､１年後の土地取引状況の判断
・前述のDIは東京、大阪いずれも改善した。とくに大阪はマイナス幅が21.3%縮小した。
ｳ､現在の地価水準の判断
・いずれの地域においても、「高い」という回答が減少し、「低い」の回答が増加した。
ｴ､１年後の地価水準の判断
・上昇が見込まれる割合が、下落が見込まれる割合より、前期に引き続いて増加した。
ｵ､今後１年間における土地の購入・売却
・「購入−売却」はマイナスであり、前期に比して大きな変化はみられない。
２．大和ハウスとマンション
大和ハウスは、中国で大規模なマンション開発を進めているが、ベトナムでもマンション・戸建の住宅事業に乗り出す。アジアの他国でも住宅事業の拡大を急ぐ。日本国内の住宅市場が低迷しており、人口が増えている新興国で需要を掘り起こす(H22.5.12日経新聞)
- 2010/05/08
- 2009年度下期・都市部不動産取引動向
１ Ｊ リート
・下期は取得が回復をみせている。
・資金調達力が回復して、積極姿勢をみせる投資法人もある。
２ 不動産、建設業以外の一般企業の不動産取引
・下期は取引が目立っている。その例として以下のようなものがある。
ア、有利子負債の圧縮、事業体制のスリム化を目的とした売却。
イ、業績堅調な企業の本社ビル等の自己業務用建物取得。
ウ、都市部、または、その周辺でのマンションデベの買い手としての復活。
３ 会計基準のコンバージェンス(国際会計基準化)の流れも、企業が遊休地や賃貸資産の売却に動く要因となっている(以上、三菱ＵＦＧ銀行、h22.5.6レポートより)。
- 2010/04/27
- 国際会計基準(IFRS)の適用について
金融庁はIFRS適用について、誤解と思われる主要な点について、異例の説明を公表した。以下は、正しい内容についての、いくつかの点である(H22.4.23の金融庁発表より)。
・2010年3月期より、一定の要件を満たす上場企業の連結財務諸表について、IFRSを任意に適用できる。2012年を目途に上場企業の連結財務諸表への強制適用の是非を判断する。
・非上場の会社(中小企業など)はIFRSを適用する必要はない。
・既存のITシステムを全面的に見直すことは必ずしも必要でない。必要な範囲で見直せばよい。
・IFRSになったからといつて、監査人の対応が厳しくなるわけではない。
・IFRSになっても、日本の企業は日本の監査基準に従って監査を受ける。
・IFRSになったからといって、内部統制を全面的に見直す必要はない。
・IFRSにおいて、公正価値(時価)で評価しなければならない範囲は、現行の日本基準と大きくは異ならない。
- 2010/04/27
- 化粧品メーカー異色のタッグ
・化粧品メーカーがアパレル、食品、スポーツ用品メーカー等と組んで、激しい販売競争対策に取り組んでいる。
・資生堂は、ユニクロ発売の女性用の「ＵＶカットカーディガン」の色づかいを監修、その代わりに資生堂の日焼け止めクリーム「アネッサ」を同カーディガンの購入者に無料配布。共同のウェブサイトも展開。また、資生堂は、製菓のロッテと組んで、ロッテの「グラマテックガム」の外装に資生堂の「マジョリカ マジョルカ」の化粧品ブランド名を記載している。
・コーセーは、スポーツ用品大手のアディダスと協力して、男性向け化粧品「アディダス スキンプロテクション」の販売を開始(H22.4.27朝日新聞)。
- 2010/04/24
1.私募ファンド実態調査
（社）不動産証券化協会の、同会の会員に対する私募ファンドのH22.3調査結果はつぎの通りである。
・運用資産総額は対前年比△17.7%である。この点について、同協会は回答者数の減少によるものであり、実質的にはほぼ横ばいである、としている。
・予定運用期間は、3年未満が減少し、5年以上が38.8%と増加し、運用期間の中長期化が進んでいる。
・プロバティ別では、物件数ベースではオフイスと住宅がともに30%程度であるが、資産額ベースではオフィスが51%、商業施設が23%とつづく。
Ｊリートと比較すると、物流施設がより高い比率で投資対象となっている。
・保有不動産の所在地別では、東京23区が53%を占める。
・保有不動産の法的形態は、物件数ベースで信託受益権が87%、実物不動産が13%である。
・出口戦略は、リファイナンスが30.2%、Ｊリート・私募ファンド意外に売却が28.4%、私募ファンドに売却が22.2%となっている。私募ファンドへの売却が減少している(ARESH22.3.1ニュースリリース)
２．住宅マーケットインデックス
(財)日本不動産研究所による、東京23区のマンションの2009年7ｰ12期のインデックスはつぎのとおりである。
・都心5区のマンション価格は下落から上昇に転じた。特に新築の上昇幅が大きい。
・東京23区のマンション価格は、新築の標準・小型タイプが下落から上昇に転換。大型タイプは下落幅縮小。中古の標準タイプは下落幅縮小、中古の小型タイプは下落から上昇に転換。
・マンション賃料は都心5区、23区いずれも下落がつづいている。標準・大型タイプは下落幅が縮小。
・平均利回り(賃貸マンションの年間賃料÷分譲マンションの価格･･･一般に言う粗利回りとは異なる)はつぎのとおり。
ア、新築ー大型タイプは6.7%、標準タイプは5.5%、小型タイプは4.9%
イ、中古(築10年)ー大型タイプが8.4%、標準タイプが7.2%、小型タイプが6.7%･･･である。
- 2010/04/18
1.不動産ビジネスの動向
この点についての、山崎成人氏のレポートを要約紹介するとつぎのとおりである(H22.4プロパティマネジメント誌)
・不動産証券化関連で、不動産業の中心がデベロッパーから資産運用業務に移っている。
・資産運用業務(Asset Management業務)はリートや私募ファンドからの委託により、不動産取得・保有運営・売却業務を行う。業務委託報酬というフィーだけで成立する。この分野は金融・証券関係者が主流を占めているが、ノウハウが確立しておらず、勢力図が流動的である。
・プロパティ・マネジメント業務(Property Management業務)も資産運用業務の進化によって業務分野が確立していき、不動産証券化の入り口業務になる、といわれている。
・投資家等に対する情報提供業務は、国内では有償とは見なされがたく、また、十分に活用されていないのが現状である。
・しかし、不動産証券化は投資家と資産運用業務と情報提供業務の三位一体で推進すべき仕組みである。
２．不動産私募ファンドの実態態調査
住信基礎研究所の61社の運用会社からのアンケート結果によるとつぎのとおりである。
・ＬＴＶ水準は、運用中のそれが71.3%、今後１年以内の組成予定のそれは60.2%。運用中と今後組成予定との間に10%以上の差があるので、既存ファンドにおいてはリファイナンス時にエクィティの追加出資が必要になる、またはリファイナンスできない、という状況が想定される、という。
・平均目標運用期間は5.3年で、2005年の3.8年を底に長期化傾向にある。
・デッドの資金調達状況は、多少改善したが53%、変化なしが45%、更に厳しいが2%である。
・エクィティ資金調達として、投資家の投資意欲は、変化なしが62%と最も多いが、高まっているが2009年１月の2%から31%まで増加し、投資意欲の改善が示されている、としている(プロパティマネジメント誌H22.4月号)。
- 2010/04/16
１．超高層マンション動向
不動産経済研究所の2010.4.7発表によると、20階以上の超高層マンションの動向はつぎのとおりである。2009年の完成戸数は35,000戸と対前年比13%増である。2010年度は首都圏が21,000戸と10%増えるが、他地域は軒並み減少となる見込みで、全国では減少傾向に転じる見込みである。不動産各社が大型物件の建設を手控えているため、という(H22.4.8日経産業新聞)。
２．賃貸仲介のフランチャイズ
レオパレス２１は、賃貸仲介のＦＣ組織を展開する予定。その内容は以下のとおり。
・初年度150店、２年後は250店舗加盟店を目指す。
・委託業務は仲介と一部の管理業務
・成約時には仲介手数料と業務委託の着手金など賃料の２ケ月分相当額を支払う。
・鍵管理、更新業務手続き代行費など１戸当たり月額200円を支払う。
・加盟時の加盟料は50万円、保証金100万円、月々のロイヤルティは20万円。
・加盟店には原則的に不動産売買業務は認めないが、賃貸については他社物件の仲介や家主からの専任媒介・管理を引き受けることは可能。
レオパレス２１は昨年100店舗を閉鎖、今期も36店舗の撤退予定。入居者募集にかかる販管費の負担軽減と募集チャネル増加対策としてＦＣ展開を開始した(2010.4.13全国賃貸住宅新聞)。
- 2010/04/10
- 住宅市場でのパワービルダー成長
パワーピルダーと呼ばれる低価格分譲戸建の建売業者(一建設、東栄住宅、城南建設、飯田産業、アイダ設計その他)が成長している。代表格たる飯田産業の2010年4月期の連結純利益の予想は前期比6.8倍。2009年1月期に最終赤字転落後に展開した同社の施策は、建築費用の従来比20%の削減と在庫消化速度のアップ(割高仕入れ土地在庫の早期消化と、土地購入資金の再確保)だ。他の住宅業者も安くなった土地の再仕入れ、と用地取得競争が起きつつある(H22.4.10日経新聞)。
- 2010/04/09
- 国際会計基準の適用
企業会計のグローバル化で注目されている、国際会計基準(ＩＦＲＳ)の強制適用の可能性を金融庁は2015ないし2016年と示唆している。この適用について、大和総研の調査によると、企業の財務担当者の76%、市場関係者の81%が強制適用に賛成している。また、適用時期について、財務担当者の16%は「早すぎる」、市場関係者は「遅すぎる」としている(H22.4.9日経新聞)。
- 2010/04/08
- 新築分譲マンション市場
2009年度新築マンションは前年度比ﾏｲﾅｽ 18.8%と全国８万戸を割った。東京都区部は5% 増だったが、一時取得層の多い都下や周辺３県は２けた減。
2010年の都内一部マンション販売には好調感がみられるが、今後は不透明。
反面、中古マンション市場は首都圏で対前年比ﾌﾟﾗｽ8.5%。また、低価格の戸建分譲を行う「パワービルダー」は業績回復中。同じ立地なら建売がマンションと同価格水準となっている(H22.4.6-7日本経済新聞)。
- 2010/04/01
- 工場立地動向
H22.3.31経済産業省発表によると、平成21年1月から12月までの、年間工場立地(1,000㎡以上の新規用地取得)動向はつぎのとおりである。
・全国･･･工場立地件数の対前年比ー46.4%、立地面積の対前年比ー38.3%
・全立地件数のうちの借地による割合は21%
・都道府県別立地件数の多い順位は、兵庫県→愛知県→茨城県→群馬県→静岡県である。
- 2010/03/30
- 関西経済動向
関西経済は雇用情勢の厳しさは残るが、ゆるやかな持ち直し基調が続いている。
今年２月の景気ウォッチャー調査(現状ＤＩ)は44.6と３ｹ月連続で上昇。この背景には、個人消費への政策支援や、アジア向け輸出の堅調等に伴う生産増が続いていること、企業収益が底打ちし、回復に向かいつつあること等が挙げられる(H22.3.25三菱ＵＦＧ銀行関西経済レポート)
- 2010/03/27
１．コンパクトマンション
都心で30ないし40平方メートルのコンパクトマンションが人気。購入者で目立つのが「アラフｦー(40歳前後の女性)の独身女性」。購入者像は、大手企業勤務、年収700万円前後。背景は、所得の増加、都心に住みたい、老後のため等らしい(H22.3.26日経新聞)
２．工業団地企業誘致競争
北関東３県(茨城、栃木、群馬)は県外からの工場等の企業進出割合が高い。ブロック外に本社所在地があるのは北関東では約46%と、南関東や甲信越より高い。北関東は首都圏に近く、かつ、地価が安い優位性がある。
茨城県では５工業団地の分譲価格を13ないし20％引き下げ、かつ、用地取得費の10ないし30％補助。群馬県も奨励金などの優遇制度実施に転換、長野県のハナマルキが取得予定。栃木県でも群馬のＨＣカインズが用地取得予定。ただ、新規立地の需要は鈍い(H22.3.27日経新聞)。
- 2010/03/21
- ホームセンター、製造小売りへ変身中
2005年度の約4兆市場をピークに微減が続くＨＣ市場に、ドラッグストアや有力専門店が浸食。売上増の努力として、ＨＣ各社はプライベートブランドによる製造小売り(ＳＰＡ)へと変身の努力中(H22.3.19日経流通新聞)
- 2010/03/20
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１．Ｊリ−ト市場規模拡大へ
東急不動産Ｊリ−ト四半期(09.10〜12月)報告によるとつぎのとおりである。
・取得物件は30件、売却物件は5件と3期ぶりに市場規模拡大
・運用時NOI利回りは5.8%と対前期比で横ばい
・賃料水準は月額坪当たり14,040円
・稼働率94.3%
・経費率25.1%
・取得時鑑定キャップレ−ト5.7%
２．０９年中古マンション価格動向
・首都圏では08年までの価格高騰から反転下落
・東京23区-9.4% ・神奈川県-7.1%・埼玉県-5.4% ・千葉県-3.0%(東京カンテイ調査報告)
- 2010/03/18
- 常陽銀行・県南地域に出店加速
常陽銀行は茨城県の県南地域他県外に５店舗新規出店予定。研究学園つくば市新庁舎内、みらい平駅前、ひたち野牛久駅前など。
県南地域は東京を除く関東で珍しい人口増加地域で、新つくば銀行も本部を置く地域(H22.3.18日経)。、
- 2010/03/08
- 国土交通省「平成21年10月〜平成21年１月の四半期地価LOOKレポ−ト」
東京65、大阪39、名古屋14、地方32地区の高度利用地の四半期地価動向内容はつぎのとおりである。
・前回と同様下落であるが、変動率区分がプラス方向(下落幅の縮小、又は上昇へ転じる方向)は26地区、マイナス方向(下落幅の拡大方向)は8地区である。
・これら主要都市の高度利用地の地価は、景気低迷を反映した低調な土地需要、オフィスビル等における空室率、賃料の下落による収益力の低下等を背景に、下落基調は続いている。
・他方で景気持ち直しへの期待、在庫・価格調整等の進展から、引き続き下落幅の縮小傾向がみられた。
- 2010/03/08
- 2010年プライベ−トファンドの動向
三菱ＵＦＧ信託銀行のＡＭ(アセットマネジメント会社)34社に対するアンケ−ト結果は以下のとおりである。
・レンダ−の融資姿勢に改善の兆しが見えてきた(リファイナンスについても、一定の条件下で応じる)。
・この点は、日銀短観の不動産業者に対する金融機関の貸し出し態度が2009年３月を底に改善を見せているのと一致している。
・ただし個々の融資条件は厳しい。
・キャッシュフロ−は下がり続けているが、キャップレ−ト(賃貸純収益÷資産価格の単年度利回り)は上限に近づきつつある(主要な都心・大阪・名古屋の物件からの判断)、という見方が多い。
・今後のキャッシュフロ−に対する見通しは明るくないが、価格低下物件や投資目線にあう物件が出てくれば、取得検討をするＡＭ会社は多い(H22.2三菱ＵＦＧ信託銀行レポ−ト)
- 2010/03/05
- リ−ト債発行回復
リ−ト(不動産投資信託)の公募投資法人債が、年明け以降合計で400億円と高水準になる予定。信用不安の後退で機関投資家の慎重姿勢が和らいだ。もっとも、オフィス市場は依然として低迷。相場が本格的に反転するかは不透明な面も残る(H22.3.4日経新聞)
- 2010/03/03
- 2010年度不動産業界見通し
分譲マンション市場は、三大都市圏ともに2010年度中は販売不振が続き、2011年度以降はやや持ち直すが、本格的な回復には至らない見通し。オフィス空室率も2010年は各エリアとも上昇傾向が続き、その後東京23区は回復に向かうが、大阪・名古屋市では高い空室率が続く見通しである｡
(東京ＵＦＧ銀行2010.2.26)
- 2010/02/28
- 茨城県ひたちなか市ＳＣ用地売買契約締結
茨城県ひたちなか市の、大型商業施設「ファッションクル−ズ」の隣接地・県土地開発公社所有地の売買契約が締結された。買主＝ケ−ズホ−ルディングス・東京インテリア家具・三井住友ファイナンス＆グル−プ。土地面積6.6ha、予定建築建物延床8,000坪、土地売買価格坪単価15,00円(日本工業経済新聞H22.2.27)
- 2010/02/26
- 2010年1月商業販売統計
小売業販売額は前年比2.6%ＵＰで、1年5ｹ月ぶりに増加に転じた。反面、大型小売店(百貨店＋ス−パ−)の販売額は前年比−5.6%で、22ｹ月連続で減少と厳しい状況が継続(経済産業省商業販売統計)。
- 2010/02/19
- 東京オフィス市場予測
東京Ａクラスオフィスビル賃料は、2009年第3四半期で、月額坪当たり31,000円、空室率は5.8%。賃料が底を打つのは2010年前半と予測(ジョ−ンズラングラサ−ル報告)
- 2010/02/05
- 大型商業施設キ−テナント撤退対策
大手キ−テナントも店舗の集中と撤退を進めている。
キ−テナント撤退を考えた対策として、利回りを高めるためのロ−コスト建築、ロ−コスト運営、テナントの低額出店コストが必要
(相馬一郎・プロパティマネジメント2010/2月号)
